L’adempimento assunto nei confronti del Comune con la convenzione non può essere preteso nei confronti degli acquirenti di singoli lotti di terreno edificati.
L'adempimento dell'obbligazione di realizzare opere di urbanizzazione (primaria e secondaria) assunta dal privato lottizzatore nei confronti del Comune con la convenzione di lottizzazione può essere preteso dal Comune stesso in via giurisdizionale e coattiva soltanto nei suoi confronti e non contro gli aventi causa del lottizzatore, acquirenti di singoli lotti di terreno edificati, stante la loro estraneità alla convenzione. Né è plausibile o condivisibile ricondurre l'attuale proprietario degli immobili nella categoria degli obbligati propter rem, posto che la costante giurisprudenza della Cassazione limita la cerchia degli obbligati esclusivamente a coloro che in una lottizzazione hanno chiesto e ottenuto le concessioni edilizie, e non anche a coloro che in seguito hanno acquistato gli immobili. Questi, infatti, utilizzano le opere di urbanizzazione, ma non sono tenuti a pagare gli oneri relativi, che gravano solo sui titolari del permesso di costruire.
Una conferma arriva anche dal TAR Sardegna, Sez. I, Cagliari, sentenza 22.01.2020, n. 45. Al riguardo, si menziona la Cass. Sez. III Civile, 20.08.2015, n. 16999, che ha deciso, nel rigettare il ricorso, che l'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione assunta da colui che stipula una convenzione edilizia è propter rem, nel senso che va adempiuta non solo da colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia; in altri termini, chi realizza opere di trasformazione edilizia e urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha nei confronti del Comune gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario, ed è con quest'ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione. La natura reale dell'obbligazione in esame, dunque, riguarda i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione, e quelli che realizzano l'edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa. Anche il Consiglio di Stato, sez. II, 23.09.2019, n. 6282, ha ribadito l’indirizzo della Corte di Cassazione, affermando il medesimo principio.
Pertanto, bisogna ritenere pacifico che l'acquirente di un'area per la quale, prima dell'atto di acquisto, è stata stipulata una convenzione urbanistica per la realizzazione di opere di urbanizzazione, può essere chiamato coattivamente dal Comune in quanto tenuto all'adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione: per esempio, il pagamento degli oneri di urbanizzazione, la cessione gratuita di aree al Comune, la costituzione di servitù di uso pubblico su tali aree. Dalla convenzione urbanistica, infatti, derivano obbligazioni reali o propter rem, le quali gravano non solo sul lottizzante firmatario della convenzione, ma anche sul soggetto proprietario dell'area oggetto di convenzione per averla acquistata successivamente. Possono essere tranquilli, invece, coloro che non sono titolari dei permessi a costruire e hanno acquistato l’immobile già costruito: sono estranei da qualunque rapporto con il Comune e su di loro non si trasferisce alcuna obbligazione.
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