Cessione sottoprezzo di un terreno

La Cassazione a Sezioni Unite giustifica lo scostamento rispetto ai valori indicati nella perizia giurata di stima: suggerimenti per la stipula dell’atto notarile alla luce della pandemia.
La rivalutazione dei terreni edificabili e di destinazione agricola, (art. 7 L. 448/2001), così come quella relativa alle partecipazioni in società non quotate in borsa, è stata riaperta con la conversione del Decreto Rilancio (art. 137 L. 17.07.2020, n. 77), facendo slittare il termine dal 30.09.2020 al 15.11.2020. Entro tale data deve essere redatta una perizia giurata di stima da un esperto ex art. 5, L. 448/2001, affrancando il nuovo valore rivalutato del terreno con un'imposta sostitutiva del 11% da calcolare sul valore della perizia.
La data di riferimento del possesso del terreno edificabile o di destinazione agricola è il 1.07.2020; pertanto, se il terreno è stato venduto dopo tale data, ma entro il 15.11.2020, nulla vieta di effettuare la rivalutazione con riferimento alla data del 1.07.2020. La rivalutazione è preclusa ai soggetti che producono reddito d’impresa.
Secondo l’art. 7, c. 5 L. 448/2001, il valore periziato costituisce il valore minimo di riferimento, non solo ai fini delle imposte sui redditi, ma anche ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale. Per prassi amministrativa, se il contribuente si discosta da tale valore minimo e indica nell’atto di cessione un valore inferiore, questo viene inteso come una manifesta rinuncia alla rivalutazione del terreno. Ciò determinerebbe una perdita del beneficio della rivalutazione, pur avendo pagato l’imposta sostitutiva, con la conseguenza che la perizia giurata di stima perderebbe la sua efficacia e l’Amministrazione Finanziaria avrebbe titolo per accertare una plusvalenza, non più sulla base del valore rivalutato, ma sul corrispettivo (quale costo storico, non rivalutato) originariamente dichiarato nel rogito notarile di acquisto, a titolo oneroso, oppure a titolo gratuito, indicato nell’atto di provenienza, come ad esempio la denuncia di successione (Circ. Ag.Entrate 6.11.2002, n. 81/E). Per evitare un accertamento di maggior valore di cessione del terreno (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 20/E/2016, par. 11) il contribuente può incaricare un esperto per una nuova perizia di stima, quando abbia già provveduto al pagamento di un’imposta sostitutiva, anche nel caso in cui l’ultima perizia giurata di stima riporti un valore inferiore a quello indicato nella perizia precedente, allorché il valore del terreno sia nel frattempo diminuito.
Le Sezioni Unite della Cassazione Civile hanno finalmente posto fine alla questione dirimente, pronunciandosi con la sentenza 31.01.2020, n. 2321, secondo cui, ai fini della determinazione della plusvalenza per i terreni edificabili e con destinazione agricola (art. 67 TUIR), l’indicazione nell’atto di vendita di un corrispettivo inferiore rispetto al valore del bene rideterminato con una precedente perizia giurata di stima, non fa decadere dal beneficio il contribuente; pertanto l’Amministrazione Finanziaria non può accertare la plusvalenza secondo il valore storico (iniziale) del bene.
Per quanto riguarda le vendite di terreni già avvenute dal 2.07.2020, controllando la documentazione già consegnata nel corso d’anno dalla clientela, oltre a fare una lista dei quadri A (terreni) compilati nell’ultima dichiarazione dei redditi (anno 2019), si potranno considerare potenziali rivalutazioni di terreni edificabili e di destinazione agricola da proporre ai clienti di studio. Inoltre, in assenza di una seconda perizia giurata di stima, nel caso di cessione a un valore inferiore a quello periziato, si potrà prestare una consulenza in sede di rogito notarile, incentrandola sulle mutate condizioni di mercato o del singolo bene.


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